時事分析 | 公共行政及法制 | 2017-03-20 | 《經濟日報》

私樓價格升 借貸要小心



市民要買樓或遇上財務問題,一般會向銀行申請貸款,但若信貸紀錄欠佳或所需金額龐大,未必會獲批。近年樓價高企,造就高成數按揭及多按貸款需求上升。一些市民為求置業,會另向財務公司申請貸款,令本地財務公司及財務中介遍地開花。

有業界人士估計,目前財務中介公司約有5,000間,從業員不少於20,000人。[1]但近年,涉及不良經營手法的投訴或騙案屢見不鮮。有向財困人士提供諮詢服務的非政府機構稱,去年接獲的求助數字於年中一度回落,但到11月份卻有所回升;加上新的不良經營手法湧現,如有中介稍作包裝,隱瞞與放債人的關係,令政府部門難以執法。[2]

去年12月,當局就放債人牌照施加更嚴格的牌照條件,以杜絕財務中介向借款人濫收費用。[3]另外,金融管理局(金管局)早前推行電子二按[4]提示,每當有涉及相關物業的二按文件提交土地註冊處辦理註冊時,土地註冊處就會向已為該物業提供「第一按」的銀行發出電子提示[5],預料將間接打擊財務公司及中介人生意。[6]

加強規管財務中介固然有助保障借款人利益,但用力過猛又會令人擔心中介業務失去應有的彈性及生存空間,對有資金需求的市民造成不便。若今年樓價保持升勢,相關的借貸需求增加,不良財務中介的經營手法,會否繼續困擾監管當局和借貸人?

樓價急升 金管局七度收緊物業按揭

樓價高居不下,已是不爭事實。根據差餉物業估價署的數據,本港私人住宅售價指數由2008年的120.5大幅上升至2016年的286.1,升幅高達1.4倍。今年1月的最新指數更升至309,連升十個月,並連續3個月創歷史新高。[7]另據金管局資料,2016 年第二季,按揭還款佔住戶收入的比率平均為 62.9%,遠高於50%的長期平均數。[8]

樓市持續升溫,當局接連出招,除自2010年以來推出一些需求管理的稅務措施之外,金管局自2009年至今,亦實施了七輪物業按揭逆週期措施,最近一次是在2015年初。回顧2014年下半年,樓價再次攀升,尤其是中、小型住宅物業的價格在2014年6月至12月的半年內上升了12%。金管局其後再次收緊樓宇按揭,包括將價值700萬以下的自用住宅單位的最高按揭成數由七成下調至六成,以及調低按揭供款對入息比率等。[9]

非銀行借貸需求增 不良手法惹爭議

市民買樓一般透過銀行獲得按揭貸款,但樓價拾級而上,有心置業的市民,為籌集額外資金繳付首期,或會轉向財務公司貸款。一般做法是,業主向銀行借完按揭貸款後(即「一按」),私下向財務公司再借多筆(即「二按」)。

近年的低息環境,也為財務公司及中介的業務提供商機。一些財務公司的廣告宣稱,可以提供物業貸款,幫助市民償還高息貸款、重組債務或套現。亦有些中介人游說業主將物業抵押,並表示可在短時間內以優惠的條款獲取財務公司貸款,以償還卡數或其他高息貸款。不過這些貸款當中,部分可能涉及高昂的利息及不同名目的中介人費用,部分貸款申請人往往在簽署了合約之後方意識到要支付各種收費,因而惹來爭議。[10]

例如有聲稱是某銀行或大型財務公司職員的中介人,表示可以安排申請人以低息貸款,然後又指申請人的信貸紀錄評級較低,因而轉介他們通過其他中介公司申請。該過程中或涉及多個中介人,申請人便要支付多次中介費,甚至其他第三方費用,如支付物業估價費、律師費等。一些個案中,即使貸款申請人最終撤回申請,仍被中介公司透過收數公司、發律師信或入稟法院進行民事索償等方式追討中介費。[11]

現行法例難管中介人

財務中介現時不受《放債人條例》(第163章)及金管局監管[12],但按《放債人條例》[13],放債人及與其有關連的財務中介公司不得收取利息以外的費用,以及任何人均不可以超過年息60%的實際利率貸出款項。[14]但仍有部分不良財務中介和與其有關連的放債人運用各種伎倆,設法隱瞞彼此的關係,以規避禁止向借款人另行收費的規定[15],令執法部門難以舉證。

例如,欠債人可向銀行或財務公司申請「債務紓緩」[16],在毋須破產的情況下,與債權人達成新還款安排,解決債務問題。但有機構發現,有中介人以「債務紓緩」包裝,以此撇清與放債人關係,並從中收取幾萬元服務費,令執法部門無法以《放債人條例》提控。[17]

加緊向放債人問責

在此背景下,有業界人士[18]及立法會議員促請政府全面檢討並修訂《放債人條例》,將條例的適用範圍擴大至監管經營與放債相關業務的公司或機構,並落實設立財務中介牌照制度,以直接規管中介公司。

政府則回應稱,設立規管中介制度需要大幅修改法例或制訂一套新法例,而不良分子的服務種類名目繁多,立法界定何謂「中介」、訂立其服務範圍及收費水平等涉及複雜問題,需要長時間諮詢,並非即時處理中介公司向借款人濫收費用的最佳策略。[19]

修例或需漫漫長路,去年4月起,政府推出一系列措施加強監管不法中介,保障借款人利益,包括加強執法、增加公眾教育及宣傳、加強為市民提供的諮詢服務,以及於去年12月實施更嚴格的放債人牌照條件。

其中,按放債人牌照條件新規,放債人在處理涉及中介的貸款申請時,必須做好盡職審查,只能在已符合有關的額外條件後,才能向借款人批出貸款。如果貸款申請涉及中介,該中介不可向借貸人收取任何費用,並必須獲放債人委任和載列於放債人登記冊,供公眾查閱。[20]換言之,政府要求放債人承擔更多規管責任,規限財務中介人的活動,尤其是處理中介濫收費用的問題,以及協助警方就不良經營手法或騙案作出舉證,實際成效如何,有待觀察。

此外,一些業主會未經「一按」銀行同意,擅自以同一物業向財務公司借取額外按揭貸款(即違約二按),這些借款人若過度借貸,日後無力償還,便可能對一按銀行帶來風險。金管局認為這些行為若不遏止,可能會威脅銀行體系穩定,於是在去年10月發出通告,要求銀行申請土地註冊處的物業二按提示服務,每當有物業二按向土地註冊處登記,土地註冊處就會通知「一按」銀行。[21]

債務負擔超經濟增長 借錢要謹慎

新例實施後,所有業主申請二按前,必須要經銀行同意才可向財務公司借錢,財務生意難免受壓。生意難做,近月不少財務公司開始夥拍中介,以低息、長還款期,或申請要求較銀行更具彈性等作為賣點,推出按揭保險及高成數按揭[22],但這樣一來財務機構或需較長時間才能收回資金,低息亦可能令利潤相對減少。有業界人士表示,財務機構或難長期維持這種經營模式。[23]

或者有人擔心,財務機構陷入經營困難,也會對借款人構成不便,但有關監管措施並非毫無理據。按揭貸款是最大的家庭債項,佔未償還總額的70%,但除物業借貸外,本港家庭整體債務近年持續飆升。根據金管局數字,住戶貸款餘額於過去10年累計增長108%,於2015年底高達15,940 億港元,超越本地生產總值(GDP)的同期增幅。[24]此外,本港家庭負債佔GDP的比率亦反覆上升,由2008年底時的51%[25],躍升至2016年第二季的65.8%。[26]

現時銀行按揭市場競爭激烈,加上非銀行機構提供的各式樓按招攬,在樓價高企之下,市民的借貸額短期內未必會大幅減少,伴隨借貸而來的風險,仍然不容忽視。在現有法例框架下,除了靠當局繼續執法和教育宣傳,市民亦應小心提防,避免背上意想不到的債務。

1 「於2016年10月13日接獲公眾就『政府採取以打擊與放債業務有關的不良財務中介手法的規管安排』一事提交的意見書」,專業財務顧問關注組暨香港專業財務顧問協會籌組委員會,LC Paper No. CB(1)61/16-17(03),2016年11月4日,第3頁。
2 「財務中介改以『債務紓緩』包裝收費 調查:13%債仔萌自殺念頭」。取自蘋果日報網站:http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/news/20161204/56003800,最後更新日期2016年12月4日。
3 「為打擊與放債業務有關的不良手法實施的新措施」,立法會財經事務委員會,立法會CB(1)221/16-17(01)號文件,2016年11月30日,第1頁。
4 有業主向銀行借完按揭貸款後(即「一按」),會在未經銀行同意的情況下,私下向財務公司再借多筆(即「二按」)。
5 「土地註冊處的電子提示服務」。取自香港金融管理局網站:http://www.hkma.gov.hk/media/chi/doc/key-information/guidelines-and-circular/2016/20161026c1.pdf,最後更新日期2016年10月26日;「為何銀行要使用樓按提示服務?」。取自香港金融管理局網站:http://www.hkma.gov.hk/chi/key-information/insight/20161026.shtml,最後更新日期2016年10月26日。
6 鍾綺敏,〈財務公司煞停樓按 買家失預算〉,《香港經濟日報》,2017年1月25日,A04頁。
7 「私人住宅 ─ 各類單位售價指數(全港)」,差餉物業估價署,2017年2月28日。
8 「香港家庭面對的財務挑戰」,《研究簡報2016–2017年度 第1期》,立法會秘書處,2016年11月,第10頁。
9 「香港金融管理局總裁陳德霖宣布新一輪按揭的審慎監管措施 2015年2月27日向媒體的發言」,香港金融管理局,2015年2月27日。
10 「抵押物業前 認清貸款公司及中介人」。取自錢家有道網站:http://www.thechinfamily.hk/web/tc/managing-your-money/debts-and-borrowing/borrowing-traps/borrow-by-using-property-as-collateral.html,查詢日期2017年2月16日。
11 同10。
12 「立法會二十題:監管財務中介公司」。取自新聞公報網站:http://www.info.gov.hk/gia/general/201611/09/P2016110900489.htm,最後更新日期2016年11月9日。
13 《放債人條例》(第163章)第29(10)條明文規定,放債人、其委託人、代理人、代放債人行事的人,以及與放債人共謀的人,均不得因促致、洽商或取得任何貸款,或因擔保或保證該筆貸款的償還,向借款人(或擬借款人)追討開支或收取報酬,違者最高可被處以罰款十萬元及監禁兩年。
14 「有關財務中介公司收取費用及宣傳手法的事宜」,立法會財經事務委員會,CB(1)955/14-15(02),2015年6月。
15 「立法會十二題:打擊財務中介公司不良經營手法的措施」。取自新聞公報網站:http://www.info.gov.hk/gia/general/201611/02/P2016110200684.htm,最後更新日期2016年11月2日。
16 即銀行和財務公司給予欠債人士的一種債務通融計劃,按個別欠債人士的經濟情況和還款能力,商談新還款安排,令欠債人士在毋須破產下,仍可以靠薪水過正常生活,同時覆行還款責任。資料來源:「DRP債務舒緩計劃」。取自葉謝鄧律師行網站:http://www.ytt.com.hk/practice-areas/drp/,查詢日期2017年2月28日。
17 同2。
18 「業界倡政府為財務中介訂發牌制度 陳家強稱或涉大幅修改法例」。取自華富財經網站:https://www.quamnet.com/newscontent.action?articleId=5064001,最後更新日期2017年2月8日。
19 「立法會:財經事務及庫務局局長就「促請政府加強規管放債人及財務中介公司」議案總結發言(只有中文)」。取自新聞公報網站:http://www.info.gov.hk/gia/general/201702/08/P2017020800873.htm,最後更新日期2017年2月6日。
20 同3,第2頁。
21 透過土地註冊處為認可機構提供的電子提示服務,每當認可機構已承按的物業有其他按揭文書交付土地註冊處辦理註冊時,相關機構便會收到該處發出的電子提示訊息。銀行自2016年2月起可向土地註冊處申請二按提示服務。資料來源:「土地註冊處的電子提示服務」,香港金融管理局,2016年10月26日;「土地註冊處推出電子提示服務」,香港金融管理局,2017年1月3日;「為何銀行要使用樓按提示服務?」。取自香港金融管理局網站:http://www.hkma.gov.hk/chi/key-information/insight/20161026.shtml,最後更新日期2016年10月26日。
22 「800萬可做九成按保 按揭代理夥財仔搶客」。取自東方日報網站:http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20160928/bkn-20160928214538946-0928_00842_001.html,最後更新日期2016年9月28日;〈代理紛夥中介 推高成數按揭〉,《星島日報》,2017年1月11日,C02頁。
23 同6。
24 同8。
25 《貨幣與金融穩定情況半年度報告》,香港金融管理局,2013年9月,第35頁。
26 同25。