納米樓是必要之惡?


房屋、基建及土地 | 2017-05-11 《經濟日報》 下一篇 上一篇

近年新落成的私樓單位愈「劏」愈細,從上車盤、細價樓,到繪影繪聲的牙籤樓、蚊型盤、豪華劏房以至納米樓,均折射出私樓「新貌」。納米樓湧現,輿論抨擊亦不絕於耳;有意見要求政府參考外國做法,制定人均居住面積的最低標準,或在賣地時加入限呎、限量條款。不過,觀乎市場對納米樓反應熾熱,小型單位的應課差餉租值更逆市上升[1],撇開部分買家屬於投資客或受自身財力所限,細看香港社會、人口結構的趨勢,納米樓或許是配合部分香港人的實際需要。

「納米樓」未有官方定義

在進入納米樓的討論前,得先了解香港對私人住宅怎樣才算得上「納米」,其實未有官方定義。浸會大學財務及決策系副教授麥萃才去年指出,上世紀80年代的新市鎮私樓「微型單位」,一個單位至少有兩房、實用面積200多呎,但近年的納米樓已慢慢轉至一房、只有百多呎,甚至是開放式,即沒有房間的單位。[2]

有本地建築及測量界的意見則認為,若單位扣除廚房、廁所等面積後,實用樓面面積(Usable Floor Area)低於15平方米(約161平方呎)已算「納米」。早前有傳媒以此準則,統計屋宇署過去五年就新建私樓項目批出的動工紙數據,發現去年獲准興建的納米單位達2,657個,較2012年升逾11倍,佔去年新建單位13%。[3]

單就人均居住面積而言,納米樓固難稱得上是理想居庭,但在商言商,發展商、投資客自是認為納米樓「有價有市」才放膽投資。其中一類用家是其入息及資產限額超出申請公屋、居屋上限,卻無力負擔面積較大、樓價更高的住宅。近年樓價、租金高企,加上只有400萬元以下的住宅才可享九成按揭,發展商為確保單位售價維持可負擔水平,同時符合部分地皮的限量條款,遂推出實用面積不及200呎的納米盤,以壓低樓價,吸引資金不算充裕的客源「上車」。

二人家庭、單身貴族將佔香港近半住戶

與不少先進城市一樣,「大家庭」不再,「單身貴族」比例上升,亦可能帶旺細單位市道。根據政府統計處數字,本港家庭住戶平均人數已由1982年有紀錄以來的3.9人[4],跌至去年的2.8人[5],連「一家三口」都稱不上;統計處並推算至2034年,數字會進一步跌至2.7人。統計處解釋,小家庭數目上升,主要與從未結婚百分比和離婚率上升、生育率下跌和長者平均預期壽命延長等人口趨勢有關。[6]

家庭住戶平均人數持續下降,其中一人、二人住戶將會是家庭住戶數目增長的主要來源。一人住戶比例已由2006年的16.5%,升至去年的18.3%[7],預計至2024年會升至18.6%。[8]另二人住戶將續佔住戶人數的最大組別,比例會由去年的26.5%[9]逐步升至2024年的28.6%。[10]換言之,一人、二人住戶至2024年將佔整體家庭住戶近半(47.2%)。對於傳統的一家三口甚至三代同堂,蝸居在堪比私家車泊位的單位固然不理想,但一、二人住戶在有限的現錢下,未必再視套房、獨立廚房和書房為必要條件,麻雀雖小亦已經「夠使」。

雖然官方未有公布納米單位的實際供應量或數字,但觀察傳媒去年報道的納米樓盤,主要集中在深水埗、尖沙咀及北角等市區[11],這與香港的工作機會仍然集中在港九傳統工商業區[12]一脈相承。對於年輕「打工仔」,尤其是未婚或新婚夫婦來說,住進市區既方便工作、社交生活,亦節省每天舟車勞頓的交通時間和支出。這亦可能是納米樓集中在市區、吸引年輕買家的原因之一。因此,從需求角度來說,除非香港整體樓市急跌,人人有錢買大單位,否則因應前述原因,納米樓或許會繼續「搶手」。

小型公寓乃世界潮流

事實上,納米樓並非香港獨有,東京、紐約及倫敦等大城市,即使人均居住面積比香港大得多,亦因為近年愈來愈多學生、年輕專業人士遷入尋找發展機會,同樣令這些大城市變得寸土尺金。與納米樓相近,開宗明義以「小」作為賣點的小型公寓(Studio Apartments)應運而生,各地政府亦推出規管措施。舉例指,美國矽谷所在的三藩市因吸引大批科技人才進駐,政府於2012年以試行方式,容許發展商興建約200平方呎的小型單位,但訂明發展商要提供最少150平方呎的生活空間,另包廚、廁,再由政府評估政策成效。[13]

社區或難容納大批住戶

不過,即使納米樓在某程度上是反映市場需求,其為社會帶來的影響亦需注意。因應納米單位細小,發展商可增加每層樓的單位數目,例如紅磡「環海.東岸」一梯就多達36伙[14],變相有機會容納較原定更龐大的居住人口。更多住戶攤分升降機、走火梯和走廊等公用設施,自然有機會為住戶帶來不便,大批小家庭湧入,社區設施例如私家車泊位等能否應付需求,亦是樓盤所在地區要面對的難題。

另一方面,同樣建有大量小型單位的三藩市,有當地租戶代表擔心,倘若小型公寓吸引大批高薪創科界專才入住,或令社區士紳化(Gentrification),推高租金水平。[15]香港不少豪華新盤都是從市區收購舊樓重建,例如西環、灣仔、油麻地等,新盤建成後,紮根多年的老街坊多了一批年輕、具置業能力的中產鄰居,消費群結構的轉變,為社區帶來更多高消費的選擇,卻可能加重了原有社群的生活負擔。

納米樓有此稱號,固然反映它們未必是香港人推祟的住屋選擇,但在人口結構正在轉型、房屋政策短期內難有翻天覆地的變革的大前提下,納米樓或許是「必要之惡」,但除面積細小以外,其對社區帶來的影響同樣需要警剔,畢竟「必要之惡」,最好還是可免則免。

1 鍾雅宜、譚靜雯,〈單身族住屋需求勁 豪華劏房搶手  租值升 納米樓跑贏十大屋苑〉,《蘋果日報》,2017年3月21日,A03頁。
2 「微型盤變納米盤供應達標禍抑福?」取自香港經濟日報網站:http://paper.hket.com/article/1516635/,最後更新日期2016年10月7日。
3 〈不足161呎納米樓4年飈11倍政府:需要時賣地條款或增要求〉,《明報》,2017年2月20日,A02頁。
4 「表005: 家庭住戶統計數字」。取自政府統計處網站:http://www.censtatd.gov.hk/showtableexcel2.jsp?tableID=005&charsetID=2,最後更新日期2017年 2月20日。
5  「按年劃分的家庭住戶平均人數」。取自2016年中期人口統計網站:http://www.bycensus2016.gov.hk/tc/bc-mt.html,最後更新日期2017年2月27日。
6 「至2049年的香港家庭住戶推算」,《香港統計月刊》,政府統計處,2015年10月,第FC11頁。
7 「按住戶結構及年劃分的家庭住戶數目」。取自2016年中期人口統計網站:http://www.bycensus2016.gov.hk/tc/bc-mt.html,最後更新日期2017年2月27日。
8 同6,第FC11至FC12頁。
9 「按住戶人數及年劃分的家庭住戶數目」。取自2016年中期人口統計網站:http://www.bycensus2016.gov.hk/tc/bc-mt.html,最後更新日期2017年2月27日。
10 同8。
11 「2016年新樓細單位佔四分一劏盤、納米樓繼續『鬥細』」。取自香港01網站:https://www.hk01.com/article/63174,最後更新日期2017年1月1日。
12 「按工作地點、年及居住地區劃分的工作人口」。取自2016年中期人口統計網站:http://www.bycensus2016.gov.hk/tc/bc-mt.html,最後更新日期2017年2月27日。
13 〈納米單位急增不能放任自流〉,《明報》,2017年2月22日,A03頁。
14 同11。
15 Elaine Porterfield, “'Micro' Apartments Are New Housing Trend,” Business Insider, June 3, 2013, http://www.businessinsider.com/micro-apartments-2013-6.