時事分析 | 土地房屋及基建 | 2017-09-20 | 《經濟日報》

「港人首置上車盤」政策會引起甚麼討論?



差餉物業估價署的全港私人住宅售價指數,7月份上升至336.8 點,連續九個月創歷史新高。[1]由於7月份仍有不少新高價成交出現,本月底公布的8月份樓價指數,有可能延續過去16個月的升浪,打破1993年以來的升勢紀錄。[2]

樓價瘋,上車難,供樓苦,財政司司長陳茂波早前亦認為本港樓價與市民負擔力脫節。[3]為解決房屋議題,行政長官林鄭月娥在其參選時已提出,要在居屋之上建構中產家庭可以負擔的「港人首置上車盤」。[4]早前她進一步解釋,計劃是希望滿足年輕家庭置業的期望,因此只限從未置業的香港永久性居民參與,如果已經購買過居屋或現時擁有物業的,不應符合購買資格。[5]

首置上車盤的細節和訂價方法,仍有待施政報告交待[6],但參考近年海外政府協助年輕人首次置業的方案,或許也能窺出一點端倪,並預示計劃推出後坊間可能會出現的討論。

英國首置計劃:目標為40歲以下人士 設15年轉售限制

無獨有偶,同樣面臨上車艱難問題的英國,亦於近年推出首置計劃(Starter Homes Initiative),為40歲以下首次置業的英國公民,提供十萬個以市價八折出售的單位。[7]2015年,該計劃的目標更擴大至在2020年前提供20萬個首置居所。[8]

目前英國的建築商要建屋,除了建築成本外,平均須為每間屋繳付1.5萬英鎊(約15萬港元)稅款。計劃以免去建築商稅項為條件,容許他們用成本價發展未被充分利用或未成功開發的棕地,換取它們為年青的首次置業者,提供至少市價八折的單位。[9]為了確保這些首置居所的質素,政府成立了一個委員會負責設計單位[10],希望為年青的英國公民提供價格相宜同時高質的居所。[11]

英國今年2月出爐的房屋白皮書,進一步披露計劃詳情,以八萬英鎊家庭年收入上限作申請門檻,倫敦居民的上限則至九萬英鎊,而且申請人必須為物業作兩成半按揭。此外,申請如在15年內轉售單位,則需要補回「八折定價」中的部分或全部差價。[12]

社會關注點:建屋時間、政策公平性、對樓市影響

首置計劃雖然得到各方支持,英國政府亦推出了多份文件及指引,然而兩年多以來,計劃依然處於籌備階段,目前還未落成任何一間首置居所。[13]除了籌備需時外,計劃亦所費不菲,第一階段撥款已達23億英鎊(約232億港元),金額卻只足夠建設六萬間首置居所。[14]

此外,有人在計算樓價及按揭等因素後批評,買得起首置居所的年輕一代,是賺取遠多於平均薪資的那一群人[15];亦有人質疑,英國政府沒有說明如何確保售價是市價折讓[16];更有人擔心大量首置樓盤會影響正常樓市,及減低購買市價房屋的需求。[17]

首期需要補貼嗎?

為增加年輕一代置業比率,當地政府更多管齊下,在首置計劃以外引入不同的融資方案及額外津貼,務求令計劃更多元,受惠人數更多。這些方案,在「港人首置上車盤」的細節公布後,可能也會被引用到討論香港的情況。

以「Help to Buy: ISA」為例,就是英國政府在2015年為首次置業人士引入的儲蓄配對方案。根據這個方案,成功開設戶口者每儲1英鎊,政府就會額外配對0.25英鎊,上限為3,000英鎊(約3萬港元)。

只要申請者是年滿16歲的英國公民,而且在英國及世界各地沒有擁有任何物業,其購買25萬英鎊或以下的首個自住物業時[18],就可向政府索取這筆額外津貼。津貼只能用在買樓,不能用以繳付律師費、經紀佣金或其他間接開支。[19]目前當地已經有72萬人開設了戶口,直至2016年9月,有3.8萬人領取津貼,用作購入2.7萬個物業。[20]

額外公共財政投入 錢從何來?

協助準備「上車」的人儲蓄,非英國獨有。在新加坡,當地政府除了推行可作置業之用的強制儲蓄計劃中央公積金(CPF)外,同樣有為國民提供各種「上車」補貼,而且超過八成新加坡人符合申請條件。

各類補貼為不同階層的人而設,例如為較低收入家庭置業而設的額外公積金購屋津貼(Additional CPF Housing Grant)和特別公積金購屋津貼(Special CPF Housing Grant);以至在2015年推出,鼓勵市民靠近父母或已婚子女居住的近居購屋津貼(Proximity Housing Grant)等。各種補助,變相令組屋售價跟隨買家負擔能力調節,確保有固定收入及工作的新加坡市民有置業機會。[21]

補助背後,問題是政府如何埋單?新加坡政府採用的方法,是向富有的物業持有人和投資者徵稅,並將所得稅款補貼相對低收入家庭置業。期望透過「劫富濟貧」,紓緩政府部分財政壓力。[22]新加坡的安排,固然未必適用於香港,但如果行政長官提出的置業階梯涉及較大的公共財政開支,「錢從何來」的討論,相信也會被列入公眾議程。

靈活運用資產 增加單位流轉率

另一個可能會引起後續討論的,是年輕人「上車」後,如何鼓勵他們在有能力的時候「細屋搬大屋」,以騰出公共資源予後來等待「上車」的人?特首早前談論首置上車盤時亦表示,相信參與計劃的年輕家庭日後有能力轉投私人市場。[23]

在新加坡,政府設有協助市民換住更大單位的住屋提升津貼(Step-up CPF Housing Grant),以配合不同家庭在不同人生階段時的不同需要。另一方面,為了解決退休人士有足夠資產但沒有足夠資金退休的問題,當地政府除了推出逆按揭外,亦以獎金鼓勵退休人士賣出所住單位,轉買面積較小的單位,及方便他們購入租賃期較短但價格較便宜的單位。[24]

在香港,智經早前發表的研究報告,建議政府容許未補地價的居屋業主,分期補地價,以促進已補地價居屋單位在市場上流轉,並長遠更有效地運用房屋資源。[25]這項建議是否也適用於「港人置業上車盤」,值得香港社會討論。

在房屋興建需時的情況下,類似新加坡及英國的大型補助政策,較難適用於香港。然而從小處做起,增加資助房屋的流動性,相信亦有助香港逐步重建置業階梯,改善市民的居住條件。

1 「私人住宅─各類單位售價指數(全港)(自1979年起 )」,取自差餉物業估價署網站,http://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/his_data_4.xls,最後更新日期2017年9月6日。
2 〈官方樓指7年首見連升16月 累漲逾24% 7月升幅收窄至0.09%〉,《明報》,2017年9月1日,B01頁。
3 〈陳茂波:樓價與市民負擔力勁脫節〉,《信報財經新聞》,2017年8月7日,A04頁。
4 《林鄭月娥參選2017行政長官競選政綱》,取自林鄭月娥競選辦公室網站,https://www.carrielam2017.hk/media/my/2017/02/Manifesto_c_v3.pdf,查詢日期2017年9月7日。
5 「行政長官會見傳媒談話全文(只有中文)(附短片)」。取自政府新聞公報網站:http://www.info.gov.hk/gia/general/201709/06/P2017090600531.htm,最後更新日期2017年9月6日。
6 「林鄭首談首置上車盤:只限永久居民申請 裝潢樸實」。取自蘋果日報網站:http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/news/20170906/57174867,最後更新日期2017年9月6日。
7 "20% discount on your first home announces PM," Prime Minister's Office of United Kingdom, https://www.gov.uk/government/news/20-discount-on-your-first-home-announces-pm, last modified March 2, 2015.
8 "Starter Homes for First-Time Buyers (England)," The Parliament of United Kingdom, http://researchbriefings.parliament.uk/ResearchBriefing/Summary/CBP-7643#fullreport, last modified March 24, 2017.
9 同7。
10 同7。
11 "Starter Homes Design," Department for Communities and Local Government of the United Kingdom, https://www.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/419212/150330_-_Starter_Homes_Design_FINAL_bc_lh_pdf.pdf, March 2015.
12 同8; "Fixing our broken housing market," State for Communities and Local Government of United Kingdom, https://www.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/590464/Fixing_our_broken_housing_market_-_print_ready_version.pdf, February 2017, p.59; Hannah Cromarty, "Starter Homes for First-Time Buyers (England)," House of Commons Library, March 2017, p.4.
13 Jon Stone, "Second major 2015 Tory manifesto pledge dropped in a week," The Independent, http://www.independent.co.uk/news/uk/politics/starter-homes-pledge-200000-housing-minister-policy-tory-manifesto-pledge-gavin-barwell-a7624841.html, last modified March 11, 2017.
14 "New government plans for 1 new home in 5 to be a starter home," Department for Communities and Local Government of the United Kingdom, https://www.gov.uk/government/news/new-government-plans-for-1-new-home-in-5-to-be-a-starter-home, March 29, 2016.
15 同13。
16 Hilary Osborne, "Starter homes initiative – everything you need to know," The Guardian, https://www.theguardian.com/money/2015/mar/02/starter-homes-initiative-discounted-properties-first-time-buyers, last modified March 2, 2015.
17 Hannah Cromarty, "Starter Homes for First-Time Buyers (England)," House of Commons Library of the United Kingdom, http://www.legco.gov.hk/general/english/library/stay_informed_overseas_policy_updates/starter_homes_for_first_time_buyers_england.pdf, March 24, 2017, p.26.
18 "Who is eligible?," Help to Buy, https://www.helptobuy.gov.uk/help-to-buy-isa/who-is-eligible/, last accessed August 17, 2017.
19 "How does it work?," Help to buy, https://www.helptobuy.gov.uk/help-to-buy-isa/how-does-it-work/, last accessed August 17, 2017.
20 "Fixing our broken housing market," State for Communities and Local Government of the United Kingdom, State for Communities and Local Government, February 2017, p.59.
21 Sock-Yong Phang and Matthias Helble, "Housing Policies in Singapore," Asian Development Bank Institute, https://www.adb.org/sites/default/files/publication/181599/adbi-wp559.pdf, March 2016, pp.14 and 16.
22 同21,第16至17頁。
23 同6。
24 同21,第14,20至21頁。
25 「研究摘要」,《審視香港公營房屋資源:用得其效 住得其所》,智經研究中心,2017年5月。