時事分析 | 土地房屋及基建 | 2018-07-16 | 《星島日報》

協助業主成立法團 為「三無大廈」添保障



本港目前有逾一萬幢樓齡達50年以上的舊樓。[1]舊樓少不免要維修,但如果它們缺乏業主立案法團(法團)、任何居民組織或管理公司,要業主自行為大廈作檢驗和修葺,不但他們未必有這個意識,也可能缺乏資金和能力。

這類俗稱「三無大廈」的地方,全港有5,680幢[2],不少均面對公用地方和消防安全情況惡劣的問題。[3]雖然政府曾推出多項樓宇維修和消防安全改善援助計劃,但主要對象為法團,業主難以受惠。[4]由政府伙拍市區重建局(市建局)推出,剛開始接受申請的「消防安全改善工程資助計劃」(「消防資助計劃」)及「樓宇更新大行動2.0」(「行動2.0」)[5],又能否協助「三無大廈」業主改善居住環境?

居住環境惡劣但難以修葺

由於「三無大廈」並無成立法團,管理和維修事宜或要由全部業主共同決定,即使居住環境較差,仍不容易整合意見,改善有關情況。[6]而要個別業主處理問題亦有難度,因為他們不少是長者及低收入人士,缺乏經濟能力和相關知識。[7]

舉例說,在改善大廈的消防安全設施方面,有立法會議員引述業主由於工程費用龐大、難以物色工程公司、對申請樓宇維修資助或貸款的認識不多等原因,故此在進行加裝水缸和喉轆等工程上面對不少困難。[8]參考明愛基層組織發展計劃在2015年發表的深水埗區劏房調查,探訪的大廈當中,「三無大廈」在各個消防安全指標上的情況均較為惡劣。[9]

再以於2012年實施的「強制驗樓計劃」為例,截至今年4月底,屋宇署已向約600幢「三無大廈」發出約3,000張強制驗樓通知,不遵從的比率高達80%。至於業主不遵從通知的原因為何,署方表示並無相關的統計資料。[10]

業主難以受惠於各項支援計劃

政府認為,管理私人大廈是業主應盡的責任,同時也鼓勵和協助業主成立居民組織,例如法團。[11]政府不少支援樓宇改善環境的計劃,受惠對象也是法團而非業主。以本月9日開始接受申請,旨在協助有需要的樓宇業主處理法例下提升消防安全要求的「消防資助計劃」為例[12],受惠對象便是已成立法團,或按大廈公契成立業主委員會(業委會)的樓宇。[13]發展局在回覆智經查詢時說明,如果「三無大廈」於提交申請時未能成立法團,視乎其公契的條款,或須獲得全數業主一致同意方可參加計劃。[14]

至於以業主為對象的支援計劃,目前只有三項,分別為「家居維修免息貸款」、「樓宇安全貸款計劃」及「長者維修自住物業津貼計劃」。惟前兩項是以貸款形式提供支援,「長者維修自住物業津貼計劃」則只供60歲或以上業主申請(見表一)。[15]換言之,60歲以下而沒有還款能力的業主,未能受惠於這三項計劃。

雖然在「樓宇更新大行動1.0」(「行動1.0」)下,屋宇署會向樓宇結構及衞生設施有破損的「三無大廈」業主發出法定命令,且就過期而未履行的命令,代業主進行維修工程,並在扣除津貼後向業主收回費用。[16]但立法會議員鄭泳舜接受智經訪問時表示,屋宇署所處理的是有即時危險的部分,並不會進行如翻新牆壁等一般維修工程。[17]

至於按法例要求的消防安全改善工程,雖然已被納入「樓宇安全貸款計劃」、「公用地方維修津貼」及「長者維修自住物業津貼計劃」的範圍[18],但按計劃的申請條件(見表一),60歲以下而缺乏還款能力的「三無大廈」業主,看來並不受惠。

就會否考慮參考「行動1.0」,先為全部業主進行所需的消防安全改善工程,再向他們收回費用,當局曾回應,法例並無賦權消防處和屋宇署為目標樓宇進行有關工程,故此不宜代為決定和執行,並強調協助大廈成立法團才是合適做法。[19]

「行動2.0」為業主帶來希望?

如果上述計劃未能充分支援「三無大廈」業主,同樣於本月9日推行的「行動2.0」,會帶來甚麼轉變呢?

「行動1.0」及「行動2.0」的主要分別,在於前者的對象為30年樓齡或以上樓宇,並為樓宇的公用部分提供津貼;後者則針對50年樓齡或以上樓宇,並為樓宇的公用部分和私人擁有的伸出物提供津貼。[20]換言之,新計劃可望進一步協助50年樓齡或以上樓宇,處理私人擁有的伸出物。

但鄭泳舜認為,本港有不少達40年樓齡的樓宇(包括「三無大廈」)情況甚差,故期望政府能盡快就計劃進行檢討,並考慮將覆蓋範圍由50年放寬至40年,甚至30年。[21]

部分大廈未能招募居民聯絡大使

看來若要讓「三無大廈」業主受惠於更多改善樓宇環境的援助計劃,以及更有效管理大廈,最根本的方法是協助他們成立居民組織。

市建局行政總監韋志成在近月表示,期望上述兩個計劃能鼓勵業主成立法團或業委會,以開展及完成相關工程。他提到籌組業委會的程序較成立法團簡單,如不用向土地註冊處申請註冊,個別委員亦不用為執行管理大廈的職務而宣誓。[22]

但法團和業委會的主要分別在於前者是按法例成立的獨立法人組織,由法例賦予相關權責,如訴訟權力、任免物業管理公司(物管公司)及監督其工作;後者是按大廈公契成立的居民組織,只有公契賦予的權責,如協助加強業主和物管公司的溝通、就大廈管理的重要事宜向物管公司提供建議,以及監察其工作。[23]有意見認為,由於公契由發展商訂立,而物管公司多數由發展商委任,故此公契部分條文或會對小業主不利,反之成立法團便可按法例有效管理大廈。[24]

除了籌組程序較繁複,業主在成立法團時亦面對其他問題,例如難以聯絡出租單位的業主,以及要有至少三名住戶代表擔當主席、司庫及秘書。[25]此外,一般法團是根據「一份大廈公契、一個法團」的規定成立,但有些樓齡較高的大廈受多份大廈公契所規範,導致一棟大廈要成立多個法團。[26]

就此,民政事務總署(民政總署)於2011年推出「居民聯絡大使計劃」(「大使計劃」),招募樓齡超過30年的「三無大廈」業主或租客,成為居民聯絡大使(大使),協助政府部門與居民商討和處理大廈管理事宜,以及推動業主成立法團。[27]民政總署同時推出「大廈管理專業顧問服務計劃」(「顧問服務計劃」),委聘物管公司為舊樓業主提供支援,包括協助「三無大廈」業主成立法團。[28]

大使擔當政府和居民的橋樑,亦推動「三無大廈」成立法團。數據顯示,2016年本港的5,680幢「三無大廈」中,有1,256幢已招募大使,佔22.1%。[29]

在大使的協助下,當局會與地區居民舉行會議。在2012年至2016年期間,當局與深水埗居民舉行了102次會議,是眾區之首。[30]鄭泳舜以該區為例,指「大使計劃」能否成功招募大使,視乎所投放的資源及採取的方法。他所屬的政黨會為大使舉辦課程和頒獎禮,以提供所需知識及予以鼓勵。而為了與居民建立良好關係,該政黨亦會透過早上派員清洗「三無大廈」後巷,然後晚上進行家訪,希望能吸引更多居民擔任大使。[31]

至於由2011年11月至2017年3月、先後推行兩期的「顧問服務計劃」,曾協助業主成立295個法團。當局由2017年4月至2020年3月,推出第三期「顧問服務計劃」,以惠及未納入第一期或第二期的合資格舊樓業主。[32]

上述計劃以外,民政總署亦設有聯絡主任,職責包括協助成立法團。[33]但有立法會議員認為,聯絡主任要兼顧其他社區發展工作,難以專注協助大廈管理。加上他們並非專業職系,每隔數年或會被調職至其他部門,其在任時累積的專業訓練將變為「無用武之地」,而新到任的聯絡主任則要從頭學習,過程需時。[34]

除了透過大使、地區組織、物管公司和聯絡主任,當局可考慮吸納更多持份者協助「三無大廈」成立法團。有組織便建議讓社工協助民政總署進行前期溝通工作,因為社工有鄰舍層面社區服務的經驗,可協助住戶建立良好的鄰舍關係;並可聯繫住戶及各專業人士,增加住戶對大廈的安全和相關法例的認識。[35]

需持續協助業主成立法團

全港有多達5000幢「三無大廈」,不少破損不堪,甚至未符合消防安全標準。如果未能妥善處理有關情況,或為市區埋下多個「炸彈」。儘管政府推出多項協助舊樓改善環境的計劃,包括已出台的「消防資助計劃」和「行動2.0」,但「三無大廈」業主取得支援,仍然相當有限。在探討如何讓這些業主更能受惠於各項計劃的同時,歸根究底,協助他們成立法團,從而取得更廣泛的支援,仍是要持續努力的工作方向。

1 歐志軍、鄧俊豐,〈韋志成研市建「鬆綁」 爭取擴油旺地積比 全港50歲舊樓 突破一萬幢〉,《星島日報》,2018年6月18日,A02頁。
2 「立法會十八題:居民聯絡大使計劃」。取自政府新聞公報網站:http://www.info.gov.hk/gia/general/201707/05/P2017070500493.htm,最後更新日期2017年7月5日。
3 《深水埗區劏房構成樓宇安全危機調查報告書》,明愛基層組織發展計劃,2015年1月,第10至11頁。
4 「樓宇更新大行動2.0」,立法會發展事務委員會,立法會CB(1)343/17-18(04)號文件,2017年12月,附件B;「立法會二十題:協助舊樓業主進行改善工程提升消防安全」。取自政府新聞公報網站:http://www.info.gov.hk/gia/general/201803/28/P2018032800591.htm,最後更新日期2018年3月28日。
5 「消防安全改善工程資助計劃」。取自樓宇復修資訊通網站:http://www.buildingrehab.org.hk/Rehabilitation-Resources/Subsidy-Schemes-and-Other-Assistance/FSWS,查詢日期2018年6月12日;「樓宇更新大行動2.0」。取自樓宇復修資訊通網站:http://www.buildingrehab.org.hk/Rehabilitation-Resources/Subsidy-Schemes-and-Other-Assistance/OBB-2-0,查詢日期2018年6月12日。
6 「成立業主立案法團的目的」。取自民政事務總署─大廈管理網站:https://www.buildingmgt.gov.hk/tc/formation_of_owners_corporation/4_1.htm,最後更新日期2015年12月4日。
7 「會議過程正式紀錄」。取自立法會網站:https://www.legco.gov.hk/yr16-17/chinese/counmtg/hansard/cm20161117-translate-c.pdf#nameddest=mbm01,2016年11月17日,第664頁。
8 「立法會二十題:協助舊樓業主進行改善工程提升消防安全」。取自政府新聞公報網站:http://www.info.gov.hk/gia/general/201803/28/P2018032800591.htm,最後更新日期2018年3月28日。
9 同3,第10頁。
10 智經於6月7日透過電郵向發展局查詢「三無大廈」業主不遵從「強制驗樓計劃」通知的數目及原因,其於7月6日回覆。
11 「引言」。取自民政事務總署─大廈管理網站:https://www.buildingmgt.gov.hk/tc/formation_of_owners_corporation/4_1.htm,最後更新日期2015年12月4日。
12 智經於6月7日透過電郵向發展局查詢「消防資助計劃」的詳情,其於7月6日回覆。
13 「消防安全改善工程資助計劃」。取自樓宇復修資訊通網站:http://www.buildingrehab.org.hk/Rehabilitation-Resources/Subsidy-Schemes-and-Other-Assistance/FSWS,查詢日期2018年6月12日。
14 同12。
15 「樓宇更新大行動2.0」,立法會發展事務委員會,立法會CB(1)343/17-18(04)號文件,2017年12月,附件B。
16 「『樓宇更新大行動』單張」。取自屋宇署網站:https://www.bd.gov.hk/chineseT/documents/OBB/OBB_c.pdf,最後更新日期2018年1月18日,第3頁。
17 智經於6月8日透過電話訪問立法會議員鄭泳舜。
18 同8。
19 同8。
20 「『樓宇更新大行動』單張」。取自屋宇署網站:https://www.bd.gov.hk/chineseT/documents/OBB/OBB_c.pdf,最後更新日期2018年1月18日,第1至2頁;「樓宇更新大行動2.0」。取自樓宇復修資訊通網站:http://www.buildingrehab.org.hk/Rehabilitation-Resources/Subsidy-Schemes-and-Other-Assistance/OBB-2-0,查詢日期2018年6月12日。
21 同17。
22 「樓宇更新大行動2.0 年中接受申請」。取自巴士的報網站:http://www.bastillepost.com/hongkong/article/2990306,最後更新日期2018年4月8日。
23 「大廈管理」。取自民政事務總署網站:https://www.buildingmgt.gov.hk/file_manager/tc/documents/building_management.pdf,查詢日期2018年7月4日,第7至8頁。
24 「業主立案法團及業主委員會之分別」。取自隨意窩網站: http://blog.xuite.net/vrindavan/1/100979213,最後更新日期2010年5月20日。
25 〈業主成立法團一波三折〉,《大公報》,2016年10月7日,A14頁。
26 「立法會:民政事務局局長就『改善物業管理及業主立案法團運作』動議辯論的總結發言(只有中文)」。取自政府新聞公報網站:http://www.info.gov.hk/gia/general/201303/27/P201303270728.htm,最後更新日期2013年3月27日。
27 「立法會十八題:居民聯絡大使計劃」。取自政府新聞公報網站:
http://www.info.gov.hk/gia/general/201707/05/P2017070500493.htm,最後更新日期2017年7月5日;「『居民聯絡大使』計劃推動業主成立法團成效佳」。取自民政事務總署網站:https://www.buildingmgt.gov.hk/pdf/RTCA_FROM_C2.pdf,查詢日期2018年6月20日。
28 同2。
29 同2。
30 「立法會十八題:居民聯絡大使計劃(附件二)」。取自政府新聞公報網站:http://gia.info.gov.hk/general/201707/05/P2017070500493_262580_1_1499238144449.pdf,最後更新日期2017年7月5日。
31 同17。
32 「大廈管理專業顧問服務計劃(第三期)」。取自民政事務總署—大廈管理網站:https://www.buildingmgt.gov.hk/tc/whats_new/2_18.htm,查詢日期2018年6月12日。
33 聯絡主任職系主要職責包括:在社區建立並維持有效的聯絡網;傳播資訊,並監察社區對政府政策和計劃的反應;籌辦由政府推行的運動以及協助區議會舉辦社區參與活動;協助成立互助委員會或法團,並為其提供服務,以及向業委會及其他大廈管理組織提供意見,藉以推廣良好的大廈管理措施;辦理宣誓和聲明;在發生緊急事故時或惡劣天氣期間擔任聯絡職務;處理新界的鄉郊事務,包括祖堂事務、繼承及信託事宜,以及鄉郊代表選舉等。資料來源:「聯絡主任職系」。取自民政事務總署網站:https://www.had.gov.hk/tc/about_us/organization/responsibilities/chart22.htm,最後更新日期2018年1月23日。
34 胡志偉,「樓宇管理及大廈維修」。取自香港電台網站:http://app3.rthk.hk/special/pau/article.php?aid=133,最後更新日期2012年11月21日。
35 同3,第12頁。