時事分析 | 土地房屋及基建 | 2018-09-21 | 《經濟日報》

土地大思考系列:私人體育會有何存在價值?



在眾多土地供應選項中,將私人遊樂場地契約用地改作他用[1],是較多人討論的一個構思,當中以27幅包括粉嶺高爾夫球場在內,由私人體育會持有的契約用地,尤其受到關注。[2]可以預期,即使土地大辯論結束,這類用地大部分(若非全部)仍會存在,其或存或廢,依然會備受爭議。

以公共康體設施之名出現 後成中上階層聚腳處

現時各私人體育會共佔地約341公頃[3],即接近18個維多利亞公園。[4]追本溯源,其出現與政府希望促進本地體育及康樂發展有關。根據當局說法,在開埠之初,香港欠缺公共體育及康樂設施,一些有志推動體育發展及提供康樂設施的人士,遂組成非牟利的私人體育會,向政府申請撥地,發展有關設施。這些私人體育會得到政府以免收地價或象徵式地價批出土地,並透過自行籌募經費或收會費的方式,興建體育及康樂設施和提供相關服務。[5]

為體育及康樂活動提供場地,並非這類私人體育會的唯一存在原因。香港浸會大學地理系研究人員早前翻查行政會議前身行政局的解密文件,發現行政局曾在1979年的內部討論提到,這類私人體育會是當時中上階層以及商界的重要去處,若缺乏這些配套,香港吸引人們到來生活和工作的能力亦會減弱。[6]由此可見,當時這類私人體育會的存在意義,至少還包括為中上層社會人士提供休閒去處,以及吸引海外人才。

政府場地成主流 私人體育會角色改變

時至今天,上述意義是否尚存?在康樂及體育層面,至少可以說是減少了。因為現時康樂及文化事務署(康文署)轄下至少有4,700多個康體設施,包括2,000多個為不同球類活動而設的球場[7],這還未計及現時部分新式私人屋苑會所提供游泳池、羽毛球場等康體設施。[8]與昔日相比[9],現時大部分市民要在居所附近找到康體設施,並不困難。

當然,市民對生活質素日益講究,上述渠道或未能完全滿足對舒展筋骨、休閒的要求。在此情況下,私人體育會的康體場地能夠發揮分流作用,紓緩鄰近康體場所面對的壓力。但無論如何,相對往昔香港缺乏康體設施的情景,私人體育會設施的解困作用經已改變。

為小眾提供場地 助精英運動員訓練

轉變之處,在於政府雖然為部分運動如羽毛球、籃球、足球、網球等,提供數以百計的場地[10],是主要場地提供者,但在某些運動例如高爾夫球(高球)、曲棍球等,由於政府提供的場地仍然不多[11],私人體育會因而成為這些運動場地的重要供應者。以高球為例,康文署下的練習場及障礙球場只有五個。[12]至於由政府借出土地,由賽馬會出資興建的滘西洲公眾高爾夫球場,則是全港唯一的公眾球場。[13]與之相對,在27幅由私人體育會所持有的私人遊樂場地契約用地中,共有六個高球場。[14]又如曲棍球,康文署下只有兩個場地[15],私人體育會就提供了同等數量的場地。[16]

另一個私人體育會在本地康體範疇擔當的角色,是協助及培訓精英運動員。政府稱,包括陳芷澄在內的高球運動員,經常會在粉嶺高球場受訓。[17]此外,當局過往在延續私人遊樂場地契約時,已加入條款要求承租人准許28歲以下的運動員,以較低入會費及會費使用會所服務。[18]以紀利華木球會為例,現時普通遴選會籍以及公司提名會籍的入會費由35萬至100萬元不等,月費為720元,但少年精英體育會員入會費僅500元,月費則為360元。[19]這種做法有助具潛質成為精英運動員的青年,以較可負擔的價錢進行訓練。

新加坡缺地 高球場讓路

不過,除了康樂及體育外,社會同時也有其他逼切需要,例如住屋和公共空間。犠牲只有少數人參與的運動例如高球,將土地資源轉作其他用途,成為近年的一種呼聲。例如有人提出,粉嶺高球場只有約2,000多名會員使用,不合公眾利益,主張政府收回球場發展房屋[20],也有政黨要求政府加快收回私人遊樂場土地。[21]

類似的呼聲不只出現在香港,新加坡亦然。當地的市區重建局曾經設立一個焦點小組,探討當地土地用途分配問題。面對當地可能出現4,000公頃的土地需求短缺[22],焦點小組在2000年所得結論是即使人口增加,當地的高球場數量應在當時的22個「封頂」,並指在鄰國有很多便利可達的高球場,可用來滿足潛在的增加需求。[23]新加坡政府在2014年亦宣布一間高球會在2021年租約期滿後將不獲續租,土地將用於發展房屋;另外有兩間球會雖然得到新租約,但場地會縮小,以迎合機場的擴展需要。[24]

新加坡政府當時明言,雖然高球受不少新加坡人歡迎,而球場的存在有助增加新加坡作為商業中心的吸引力,但這項運動及球會用地不少,有需要平衡各種土地需求。因此,用於高球的土地會隨時間減少,以改作房屋及公共基建用途。[25]這種「捨高球,作他途」的取態,與現今部分港人可謂互相呼應。

受公共資源補貼 如何規管受關注

這些運動場所的未來命運,留待社會討論。假如社會認為它們(不管是全部或是部分)仍有保留價值,接下來要關注的,是它們以私人方式營運涉及的監管問題。論私人方式營運,因在可見將來,私人體育會應繼續是這類場所的重要營運者,政府不見得會提供更多這類運動設施。政府今年3月稱,個別私人體育會提供了政府沒有或較少提供的體育設施,例如賽帆、賽艇、高球場、曲棍球場等,若這些設施全部改由政府興建和管理,相關部門需要研究是否具備所須專業知識和技術。[26]

論監管問題,則是因為私人體育會現可獲得免收地價或者只需付出象徵式地價的優惠。[27]儘管政府今年3月拋出向私人體育會徵收三分之一市值地價的建議[28],但即使落實,私人體育會在營運上仍間接獲得不少公共資源扶持。為確保公共資源用得其所,社會對私人體育會的監管,包括當中的設施及其財政營運,相信會有一定期望。

回歸初衷須「踢走」非核心設施?

前文提及,現時私人體育會在體育範疇一個舉足輕重之處,是為香港提供一些較罕有、政府未必能提供的運動設施,如高球場及木球場等。[29]然而,除了這種運動設施外,私人體育會也會提供一些坊間較常見的體育設施。舉例說,九龍木球會除了有木球場,也有羽毛球場和健身中心。[30]此外,過往亦有私人體育會被指提供酒吧、麻雀房、按摩室、蒸汽浴室、足部反射治療室、理髮店等非體育設施。[31]

政府早前建議,在私人遊樂場地契約用地上准許提供的設施,應大致符合「體育和直接配套設施」、「康樂設施」和「附屬設施」這三類設施,而用地上附屬設施類別和比例則參考支援體育「普及化」、「精英化」和「盛事化」三項原則。這些考慮因素適用於新的發展申請以及現有設施的改建申請。[32]

非核心設施有助維持核心設施運作?

另一方面,其他「非核心」設施或許表面與私人體育會的核心運動無關,但現今局勢下卻可能是左右該會營運的關鍵。這是因為現在私人體育會的會員,未必只是對於一種運動的設施有需求。

美國加州Toscana高球會,在近年翻新時增加了游泳池、草地滾球場、餐廳以及網球場,球會總經理憶述,在上世紀90年代初,高球會的大部分用途都是圍繞高球。[33]不過時移世易,球會的管理公司指現時鄉村會所會員不僅想有高球方面的體驗,也希望有「家庭樂、好玩以及健康」的體驗,因此球會要走在這個轉變中的行業的前列,定期發掘有哪些設施及服務最能滿足各類用家的需要,並作出回應。[34]

在這情況下,如果本地私人體育會只能提供單一核心的設施,有可能會失去吸引力,使其難以維持營運,連帶其提供較罕有的運動設施的作用,也一併失去。

應加強規管會籍炒賣?

除了應否營運一些非核心設施外,社會同時也可能關注私人體育會在財政方面的營運安排。部分私人體育會透過發行債券會籍籌募經費,會籍一般可以自由轉讓,因而造就了會籍市場,會籍債券持有人不但可借此炒賣圖利,私人體育會亦可從會籍轉讓中收取行政費用。[35]這類炒賣獲利的行為,既不合政府當初批地予私人體育會初衷,也未必是恰當運用公共資源的方式。政府應否加強規管這類行為,亦值得社會關注。

當局建議私人體育會須獲政府書面同意,才可發行新債券;並考慮要求私人體育會在發行新債券時,加入不得在一段時間內在市場自由轉讓,或只可用原價售予相關私人體育會的條款。[36]

若肯定「私人」角色 應否要求開放?

如前所述,過往私人體育會的功能,也包括為中上階層社會人士的休閒去處,以及吸引海外人才。歲月流逝,這些方面的功能又有否改變?有報道指,現時城中有不少行會員制的會所及體育會,入會費以數十萬甚至數百萬計,又需要排隊入會,例如清水灣鄉村俱樂部要輪候兩年,而香港鄉村俱樂部據報更要輪候十年以上。[37]這或可反映中上階級人士對這類設施的渴求。

至於吸引人才方面,政府仍然相信私人體育會是吸引人才的重要元素,相關理由包括在國際研究機構有關生活質素的研究中,體育和康樂設施足夠與否是普遍指標,而跨國機構及公司在考慮派遣員工到海外時,會參考這類報告;政府又認為,不少跨國企業為了招攬及挽留人才,都會為其海外或本地高級僱員提供私人體育會會籍。政府因此估計,若有不少私人體育會關閉,或會影響香港吸引和挽留企業和人才的能力。[38]

以上的討論,帶出了另一個有趣的話題:假使社會認同香港需要私人體育會作為中上階層社會人士的休閒去處,以及吸引海外人才,那麼一些要求私人體育會容許更多人使用的呼聲,會否與這些功能相背?

政府在對私人遊樂場地契約政策的檢討中,提出私人體育會未來要進一步開放其體育及康樂設施,包括開放予合資格外界團體使用的時數,要至少達到設施的可使用時數三成,以及要與本地體育總會或其屬會合作舉辦體育活動,提供每月最少240活動時數讓公眾報名參加。[39]

更開放固然可讓更多人「分享」相關土地資源及康體設施,但如果私人體育會其中一個主要功能,是為中上階層社會人士提供一種較「獨享」的休閒去處,那相關的政策,便要考慮如何在「獨樂樂」與「眾樂樂」之間取得平衡,避免私人體育會處於三不像的尷尬位置。

政府跨部門工作小組曾考慮應否要求私人體育會開放體育設施供個別公眾人士使用,但基於私隱、保安、管理問題及公平理由,並不建議採用此方案。[40]現時公眾人士要透過合資格外界團體才可使用私人體育會的設施,可見政府採取了中間落墨的方法。[41]

維持「獨樂樂」 社會仍可得益?

環顧世界,私人體育會也並非只是愈來愈向外開放,而是可能倒過來,愈益「閉門」。這種走向當然不會取得爭取開放者的歡心,當局要避免公眾認為政府「明益」私人體育會,須考慮是否要求營運者為場地變得私密而付出較高代價。

位於加拿大北溫哥華的私人高球會Seymour Golf and Country Club(Seymour),當局在1953年與其訂立舊租約時,鑑於當地欠缺公眾高球場,故規定Seymour須於周一及周五開放予公眾使用。[42]

不過,及後當局興建了一個公眾高球場,形成兩間高球場互相競爭的局面,加上高球運動整體較少人參與[43],Seymour遂於2012年提出修訂租約內容。結果在新安排下,Seymour只須於周一開放給公眾使用,而每年的最低租金則由25萬加元增至37.5萬加元。[44]租約保留原有的租金計算方法,即相當於Seymour收取指定費用的一成,而當局認為,假若新安排真可令Seymour經營狀況改善,當局也會因租約協議而獲得更高收入。[45]

回到香港,私人體育會雖然有體育、社會及經濟方面的功能,但社會應為此付出多少公共資源,其用家該付出多少,獲得珍貴土地資源的私人體育會又需受到甚麼規管,在土地大辯論後,相信仍會是市民的討論話題。

1 「增闢土地 你我抉擇」,土地供應專責小組,2018年4月,第44頁。
2 「【土地大辯論】學者關焯照:粉嶺高球場縱有貢獻 市民福祉更高」。取自香港01網站:https://www.hk01.com/社會新聞/220327,最後更新日期2018年8月8日;唐健朗,〈粉嶺高球場與康體用地規劃思考〉,《信報》,2018年6月4日,A18頁;鄭啟源,〈市民斥問卷無得揀收回高球場〉,《蘋果日報》,2018年5月27日,A04頁。
3 同1。
4 「維多利亞公園」。取自香港旅遊發展局網站:http://www.discoverhongkong.com/tc/see-do/great-outdoors/city-parks/victoria-park.jsp,查詢日期2018年8月14日。
5 「私人遊樂場地契約政策檢討」,民政事務局,2018年3月,第4頁。
6 葉鈞頌、鄧永成,〈私人遊樂場地契約政策的謀算 從解密檔案解構土地政治〉,《明報》,2018年1月16日,A23頁;「【蘋果踢爆】解密檔案:私人遊樂場是港英上流社會遺物」。取自蘋果日報網站:https://hk.news.appledaily.com/local/realtime/article/20180303/57898381,最後更新日期2018年3月3日。
7 「統計數字報告」。取自康樂及文化事務署網站:https://www.lcsd.gov.hk/tc/aboutlcsd/ppr/statistics/leisure.html#!,最後更新日期2018年7月25日。
8 陳阮素,〈精裝筍盤:青衣青怡花園 上車屋苑 近八成實用〉,《蘋果日報》,2014年10月12日,B03頁。
9 「土地供應專責小組《私人遊樂場地契約》和佔地廣闊的康樂設施」,土地供應專責小組第01/2018號文件,2018年2月,第1頁。
10 同8。
11 同8。
12 同8。
13 「簡介」。取自滘西洲賽馬會.公眾高爾夫球場網站:https://www.kscgolf.org.hk/chi/background.html,查詢日期2018年8月16日。
14 包括1個6洞高球場、1個9洞高球場以及4個18洞高球場。資料來源:「私人遊樂場地契約政策檢討」,民政事務局,2018年3月,附件四。
15 同8。
16 同5,附件四。
17 同5,第16頁。
18 「政府帳目委員會就審計署署長2012 ─ 2013年度香港特別行政區政府帳目審計結果及第六十一號衡工量值式審計結果報告書提交的報告書」,政府帳目委員會,2014年2月,第182頁。
19 「會籍資料」。取自紀利華木球會網站:http://www.ccc1894.com/Chinese.htm,查詢日期2018年8月16日。
20 「【土地大辯論】學者關焯照:粉嶺高球場縱有貢獻 市民福祉更高」。取自香港01網站:https://www.hk01.com/社會新聞/220327/,最後更新日期2018年8月8日。
21 彭焯煒,〈工聯會晤林鄭 提施政報告建議〉,《香港經濟日報》,2018年7月25日,A21頁。
22 "Concept Plan Review: Focus Group Consultation - Topic: Land Allocation - Final Report," Focus Group on Land Allocation, December 2000, p. x.
23 同22,第29頁。
24 "Seven Golf Clubs With Leases Expiring In Next 10 Years Will Be Able To Renew Leases," Ministry of Law Singapore, https://www.mlaw.gov.sg/news/press-releases/golf-club-announcement.html, last modified February 16, 2014.
25 同24。
26 同5,第15頁。
27 同5,第20頁。
28 同5,第22頁。
29 「私人遊樂場地契約政策檢討」,民政事務局,2018年3月,第15頁;「統計數字報告」。取自康樂及文化事務署網站:https://www.lcsd.gov.hk/tc/aboutlcsd/ppr/statistics/leisure.html#!,最後更新日期2018年7月25日。
30 "Cricket," Kowloon Cricket Club, http://www.kcc.org.hk/sports/cricket, accessed August 16, 2018; "Food & Beverage," Kowloon Cricket Club, http://www.kcc.org.hk/food-and-bevarage, accessed August 16, 2018;「私人遊樂場地契約政策檢討」,民政事務局,2018年3月,附件四。
31 「《審計署署長報告書第六十一號報告書》第1章『免地價或以象徵式地價直接批出土地予私人體育會所』」,審計署,2013年10月30日,第16頁。
32 同5,第31和32頁。
33 Larry Bohannan, "Toscana latest club to add non-golf amenities like restaurants, fitness areas to its country club," The Desert Sun, November 29, 2017, https://www.desertsun.com/story/sports/golf/2017/11/28/toscana-latest-club-add-non-golf-amenities-like-restaurants-fitness-areas-its-country-club/886166001.
34 同33。
35 同5,第33頁。
36 同5,第33頁。
37 Hollie Allman, "10 Of The Most Exclusive Private Members' Clubs In Hong Kong," Hong Kong Tatler, May 29, 2018, https://hk.asiatatler.com/life/10-of-the-most-exclusive-private-members-clubs-in-hong-kong.
38 同5,第21頁。
39 同5,第26和29頁。
40 同5,第7、29和30頁。
41 同5,第29、30頁。
42 "Agenda: Regular Meeting of Council - Monday, November 5, 2012," District of North Vancouver, http://app.dnv.org/OpenDocument/Default.aspx?docNum=1956731, p. 32; "Agenda: Regular Meeting Of Council - Monday, July 15, 2013," District of North Vancouver, http://app.dnv.org/OpenDocument/Default.aspx?docNum=2129293, p. 277.
43 "Agenda: Regular Meeting of Council - Monday, November 5, 2012," District of North Vancouver, http://app.dnv.org/OpenDocument/Default.aspx?docNum=1956731, p. 32; "Agenda: Regular Meeting Of Council - Monday, July 15, 2013," District of North Vancouver, http://app.dnv.org/OpenDocument/Default.aspx?docNum=2129293, pp. 277 and 278.
44 "Agenda: Regular Meeting Of Council - Monday, July 15, 2013," District of North Vancouver, http://app.dnv.org/OpenDocument/Default.aspx?docNum=2129293, p. 278; "Minutes of the Regular Meeting of the Council for the District of North Vancouver held at 7:05 p.m. on Monday, July 15, 2013 in the Council Chamber of the District Hall, 355 West Queens Road, North Vancouver, British Columbia," District Of North Vancouver, http://app.dnv.org/OpenDocument/Default.aspx?docNum=2732730, p. 5.
45 "Agenda: Regular Meeting Of Council - Monday, July 15, 2013," District of North Vancouver, http://app.dnv.org/OpenDocument/Default.aspx?docNum=2129293, p. 278.