時事分析 | 土地房屋及基建 | 2020-01-07 | 《信報》

折扣愈高 流轉愈難 居屋應引入分期補價機制



新一期居者有其屋計劃(居屋)的選樓程序於上月初開始。今期居屋本來以市價五九折發售,但由於近日樓市較早前定價時上升,故折扣率已調整為約五六折至五七折,換言之,買家日後補地價時,也要「畀多啲錢」。[1]這裏的「畀多啲錢」,其實反映了現時居屋補價機制的一個重要問題,社會不可不察。

買時低於市價 自由轉讓需先補價

香港房屋委員會(房委會)所出售的資助房屋,均是以低於市值的價格,將住宅單位售予公屋住戶或符合入息限額的家庭。[2]由於現時大部分資助房屋單位都受轉讓限制約束,業主需先通過補價才能於公開市場進行轉讓,未補價的資助房屋只能售予持有購買資格證明書,包括現居公屋或中轉屋的人士。[3]

而補價金額,是根據單位從房委會購入時所獲得的折扣率,乘以補價當時的市值。以居屋2019為例,其中單位售價介乎156萬至529萬。[4]如果將補價時間鎖定於開售時,即市價與當局計算折扣率時相同(即約56至57%),補價所牽涉的金額將約為123萬至416萬元不等。

一筆過補價窒礙市場流通 當設法方便單位自由流轉

當局動用公共資源資助市民置業,要業主轉讓單位前先向政府補回受資助部分亦屬合理要求。但現行補價政策下,業主只可以一次過補地價,而所需金額龐大,業主一般難以負擔。[5]翻查資料,現時已出售的居屋項目,其折扣率約為19%至55%不等[6],即補價時也要一筆過繳付相當於現時樓價的19%至55%的金額以完成補價,牽涉金額動輒過百萬元,難免會影響業主的補價意欲。

當局一直希望通過擴大公營房屋,特別是資助出售房屋於市場上的所佔比例,以重建置業階梯。[7]在房屋階梯的藍圖下,公屋旨在照顧低收入人士的住屋需要,資助出售房屋則主要協助中低收入人士以置業為目標,特別是鼓勵經濟狀況已見改善的公屋租戶自置居所,釋放公屋單位予輪候人士,帶動向上流動。[8]

但在現行補價政策下,一次過補地價所需龐大資金,窒礙了單位流轉,也使資助出售房屋資源未能得到有效運用。[9]截至今年11月初,約有34萬個房委會業主擁有未補價資助出售單位十年或以上。[10]

要讓公屋租戶及中低收入人士沿房屋階梯向上流動,最終有能力選擇投身私人住宅市場、與全港119.4萬個私人住宅單位[11]市場接軌,讓資助房屋單位在市場上有效流轉,是關鍵之一。

分期補價刺激買賣 封頂輔以靈活安排補價

有見及此,當局應考慮容許未補價單位的業主分期補價,即按市況及自身經濟能力,決定補價的時間及金額比率,以紓緩一次過支付補價所形成的財政負擔。[12]

在容許分期補價的情況下,如何釐定實際補價金額亦是關鍵。縱然補價金額是通過計算折扣率與當時市值而得出,但在分期的情況下,市值可能會隨市況改變,例如同樣是補10%地價,一個單位的市值如果由首次補價時的500萬元,升至第二次補價時的600萬元,補價金額便會上升10萬元,隨時打亂業主預算。

要讓業主安心決定補價,引入封頂機制有望進一步提高業主的補地價誘因。[13]封頂機制下,業主可選擇以批核有關安排時的市值,或是分期補地價時的樓價計算補價金額。[14]例如在業主作第二次補價時,其單位市值雖然已由首次補價時的500萬元,升至600萬元,但該業主仍只需付出50萬元,便可補回10%的地價,而無需付出60萬元;又例如到第三次補價時,該單位市值下跌至450萬元,業主亦只需以45萬元補回10%的地價。

從1993至2018年,私人住宅樓價指數對比前一年回落的情況出現了八次,當中最高回落幅度達28.2%。[15]樓價起跌無常,封頂機制所提供的保留彈性,能協助業主作好預算。

當然,分期補價安排並非「賣大包」。為免有人試圖藉長時間鎖定補價金額、由市值及鎖定補價金額的差價中謀取利益,封頂機制設有期限。業主可於一定時間,例如十年內自由決定補價比率及時間,若超過十年,則餘下部分需以補價時單位市值計算,而無法享有封頂期時的金額上限保障。[16]

通過容許分期補價及設立封頂機制,不僅能促進補價,亦有助釋放物業積存的市場價值,讓政府更有效收回為資助市民置業而提供的公共資源,作日後發展公營房屋之用。長遠亦可增加已補地價單位在公開市場流轉,提升整體經濟效益[17],屬多贏之舉。在資助出售房屋折扣已接近市價一半的當下,當局不妨認真考慮有關安排。

1 梁德倫、王潔恩,「調整最新折扣率變五六折 首日53個單位被揀選」。取自香港01網站:https://www.hk01.com/社會新聞/407948/居屋2019-調整最新折扣率變五六折-首日53個單位被揀選,最後更新日期2019年12月9日。
2 「第3至第5年居屋/租置計劃轉讓限制期的補價安排」,香港房屋委員會,2019年3月,第2頁;「引入居者有其屋計劃–提升歸屬感」。取自土地註冊處網站:https://www.landreg.gov.hk/teaching_kit/sources/tc/03_lessons1and2_info_sheet5_p3.html,查詢日期2019年11月27日。
3 「居屋第二市場計劃『購買資格證明書』申請書(綠表)」,香港房屋委員會,2019年9月,第1頁。
4居屋2019的折扣率為44%至45%,即其最終售價將為市值的100%-44%=56%至100%-43%=57%,即以市值五六折至五七折出售。資料來源:梁德倫、王潔恩,「調整最新折扣率變五六折 首日53個單位被揀選」。取自香港01網站:https://www.hk01.com/社會新聞/407948/居屋2019-調整最新折扣率變五六折-首日53個單位被揀選,最後更新日期2019年12月9日。
5 《審視香港公營房屋資源:用得其效 住得其所》,智經研究中心,2017年5月,第59頁。
6 「可供購買的居屋屋苑」。取自香港房屋委員會網站:https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/hos-secondary-market/available-hos-courts/index.html,最後更新日期2019年10月14日。
7「重建置業階梯 為市民帶來盼望」。取自政府新聞公報網站:https://www.news.gov.hk/chi/2018/10/20181011/20181011_114501_762.html,最後更新日期2018年10月11日。
8 同5,第11頁。
9 同5,第55頁。
10 「立法會十二題:未補價資助出售房屋──出租計劃」,取自政府新聞公報網站:https://www.info.gov.hk/gia/general/201911/06/P2019110600308.htm,最後更新日期2019年11月6日。
11 「私人住宅-落成量、總存量、空置量及入住量」,《落成量及相關統計數字》,差餉物業估價署,最後更新日期2019年11月6日。
12 同5,第59頁。
13 同5,第64頁。
14 同5,第59頁。
15 「私人住宅—各類單位售價指數」,《物業市場統計資料》,差餉物業估價署,最後更新日期2019年11月6日。
16 同5,第58至60頁。
17 同5,第60頁。