時事分析 | 土地房屋及基建 | 2014-01-20 | 《星島日報》

延續舊城窄巷的經濟活動



配合市區重建局(下稱「市建局)的重建計劃,屹立中環嘉咸街六十多年的新景記麵家,需於明年遷出。有報道指,因為嘉威街鄰近一帶的租金高企,加上重建工程令麵店日漸冷清,店主打算結業,不會另覓新舖。[1]新景記去年有幸出現在「家是香港」主題曲的音樂錄像,展現「愛在舊城窄巷」的同舟之情,如今若因重建而消失,委實令人惋惜,亦略帶諷刺。

新景記的故事,帶出了翻新社區的兩難。無疑,建築物和基建設施飽歷風霜數十年,以及城市生活模式轉變,都為舊社區帶來翻新或重建需要。然而大規模的重建活動,對原有社區的特色建設、街坊生活、地道文化,以至經濟活動,總會帶來一定程度的破壞。

要平衡得失,絕不容易。可幸是由官方到普羅大眾,近年已意識到除了安置及賠償,重建工程還要做到新舊交融,但討論似乎集中在保留特色建設、街坊生活和地道文化,而較少着眼於原有經濟活動的延續。

群聚效應

舊區中的經濟活動值得關注,除了因為關乎小商戶生計,也因為一些重建工程不只影響個別店舖,而是整個產業。經濟學中有所謂的群聚效應(economies of agglomeration),意指同一行業以至同一產業鏈的經營者集中在一個地區,可促進競爭、降低生產成本、便利顧客。其他本來不在這個地區的經營者和顧客,也會被吸引到來。

本地關於群聚效應的重建案例,最廣為人知該屬利東街的婚嫁囍帖行業。灣仔利東街在過去數十年形成了一個人稱「囍帖街」的囍帖印刷店聚落。政府在2003年啟動利東街重建項目,商戶四散。有受影響的印刷商於灣仔另覓商舖,然而遷離以囍帖印刷聞名的利東街後,人流不再興旺,生意大跌九成;亦有原先於利東街以一萬元租用600呎舖位的商戶,因為負擔不起200呎新舖的1.8萬元月租,結業收場。[2]在利東街建立數十年的產業聚落,終告消失。

一些尚未開展的重建項目,也有群聚效應消失的隱憂。在「九龍城市區更新計劃」(下稱「九龍城計劃」)中,土瓜灣五街及十三街一帶是汽車維修業的集中地,有多達二百多間維修中心;紅磡蕪湖街與機利士南路一帶,則是殯儀及其相關行業的聚落。[3] 重建活動會否削弱這些經濟活動的群聚效應,值得社會關注。

市區重建策略

負責以上重建任務的市建局為法定機構,於2001年根據《市區重建局條例》成立,前身為1988年成立的土地發展公司。市建局的工作須依循《市區重建策略》(下稱《策略》)的指引進行。2001年制定的《策略》提出四大業務策略,分別為重建發展、樓宇復修、舊區活化及文物保育,目的為減少居住在惡劣環境人士的數目。[4]

利東街重建項目引起社會反響後,政府著手修訂《策略》,在原有四大策略之上增加了以人為先、地區為本、與民共議的工作方針。[5]鑑於利東街項目對民意掌握不足,政府依據《策略》建立「市區更新地區諮詢平台」(下稱「諮詢平台」),委任專業及地方人士對地區重建項目的社會影響作出評估和提出建議。[6]另外,政府又設立「需求主導重建項目」,讓業主主動提出重建,加強市建局執行者及促進者的角色。[7]而市建局推出的「樓換樓」先導計劃,更讓獲賠償的住宅業主,可在重建原址購買單位。

根據《策略》在2011年修訂,市建局對商舖經營者及商鋪業主大致採用與住宅業主及租戶相同補償措施。市建局會物色地點,協助商戶於同區繼續營業,並協助他們租購原址重建後的舖位。於《市區重建策略》檢討過程中,有公眾提出在「樓換樓」外另行「舖換舖」,讓商舖回到原址營業。但文件表明,受面積、安全條例、地點及重建後的規劃等因素所限,「舖換舖」不可行。[8]

在行將上馬的「九龍城計劃」,當局也有留意重建對土瓜灣和紅磡一帶經濟活動的影響。在九龍城市區更新地區諮詢平台的文件中,當局探討了如何保留土瓜灣汽車維修的行業,例如研究購入工廈發展汽車維修中心。[9]但提及紅磡殯儀館及相關行業時,文件未見類近措施,反而更關注這些經濟活動對居民的滋擾。這從文件建議食環署停止發出新殮葬商牌照可見一斑。[10]

當然,要在大型重建計劃顧及所有人的意願,難度極大,不過參考九龍城市區更新地區諮詢平台的組成,地區商戶及住戶並無參與其中。[11]這種組成方式,未必是吸納地區意見的最好方法,值得檢討。

再對照《策略》中提及政府重建社區的原則和目標,並未包括延續經濟活動。雖然《策略》規定市建局於項目刊憲前須就受影響地區的多個範疇作非公開的評估,當中包括該區的社會經濟特點。但刊憲後市建局進行的詳細社會影響評估,《策略》未有將地區經濟活動獨立處理。由此可見,縱使政府和市建局已經日漸關注重建活動對群聚效應的影響,只是在政策、評估和諮詢層面,尚有更多可以改進的地方。

中小型商戶植根地區,儼如社區網絡的一部份。這些商戶透過自由市場運作,努力打出名堂,於城市留下改變與創造,是市民行使城市權利(Rights to the city)的體現[12],更是香港經濟騰飛的基礎。城市翻新後,原先活躍的市場活動能否繼續發光,不只關乎同舟之情,也是香港競爭力之本。

 

1 「棄80萬賠償 老麵檔死守」,《蘋果日報》,2013年12月29日。
2 「商戶盼獲特惠租金續前緣」,《蘋果日報》,2013年6月26日。
3 「九龍城市區更新計劃規劃研究工作文件(五):市區更新計劃定稿(擬稿)」,九龍城市區更新地區諮詢平台,2013年12月17日。
4 《市區重建策略》,發展局,2011年2月。
5  同上。
6  同上。
7  同上。
8 『市區重建策略檢討:「建立共識」階段公眾意見總結及展望文件』,市區重建策略檢討督導委員會,2010年5月。
9  同3。
10 同3。
11 九龍城市區更新地區諮詢平台成員名單,市區更新地區諮詢平台網頁。http://www.durf.org.hk/main/tc/kc_membership.php
12 法哲列斐伏爾(Henri Lefebvre)於其作《進入都市的權利》(Le droit à la ville)中提出之概念。強調市民對城市進行改變及創造的權利。