專題論文 | 土地房屋及基建 | 2014-05-19

香港私營房屋落成比例及落成量與樓價的關係



近年私營房屋樓價不斷上漲,房屋需求形成社會上強烈的訴求。根據差餉物業估價署的統計數字,2013年8月的私營房屋價格指數為246.3,創下歷史新高。與此同時,全球性資金充裕和持續的低息環境,亦推動私營房屋價格上漲。

智經最近完成了一項數據研究分析,探討私營房屋落成比例及落成量與樓價是否存在著關係,綜合各種相關數據分析,我們可歸納出以下兩個重點:

一、 香港私營房屋落成比例與樓價之間沒有顯著的關係。近年香港的私營房屋落成量下跌,在私營房屋落成量持續偏低的環境下,樓價不斷上升,與一般市民的負擔能力脫節。根據長遠房屋策略督導委員會作出的推算,2014至2023年的10年,香港每年私營房屋需求量為1.88萬個,但2003至2012年,每年的平均落成量約為1.45萬個。因此,市民能否置業,樓市可否健康發展,關鍵不在於新落成房屋中的公私營的目標比例,足夠的私營房屋落成量才是重點;以及

二、 一般來說,過去的私營房屋落成量對樓價理應有一定的影響,但研究結果顯示,香港的情況並非如此,一年前、兩年前或三年前的私營房屋落成量變化與樓價變動均沒有領先滯後的關係。這很可能是過去10年(2003至2012年)本港的私營房屋落成量持續偏低,在偏低的基數下,其變化的增減便未能對樓價有一定的影響。然而,從更長時間(1991至2012年)的數據發現,私營房屋落成量的變化受到五年前的樓價變動所影響,這結果反映出發展商可能受到當時經濟不景氣的影響而變得審慎保守,隨後的私營房屋落成量便可能受到影響。

總括來說,政府要解決房屋問題,必須從增加土地供應著手。此外,政府自推出需求管理措施 後,樓價在2013年第三季終於出現回落,但仍然跟一般市民的負擔能力脫節。我們認為政府一方面需要加快供應土地的速度;另一方面,政府需要繼續實施需求管理措施,以壓抑因投機活動而導致樓價持續上漲的情況。

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