專題論文 | 土地房屋及基建 | 2015-03-04

多輪樓巿調控措施
誘發細價樓市場需求



香港金融管理局(金管局)上周五推出第七輪樓市調控措施,引起全港市民關注。智經研究中心(智經)今日發表《樓市調控措施下市民的置業選擇》專題論文,回顧本港私人住宅單位價格、成交量及落成量的走勢,分析多輪樓市調控措施如何影響市場,特別是物業按揭監管措施的轉變對按揭貸款上限的影響。透過量化分析,了解購買力被壓抑的實質幅度,以突顯監管措施對一般市民的置業選擇所帶來的影響。

近年本港樓市持續升溫,市民抱怨樓價高企,難以負擔。因應樓市熾熱發展,政府先後推出三項調控樓市的印花稅措施,以遏抑投機活動。然而,有關措施並未能阻止樓價的升勢。

研究指,自2004年起,樓價除了在2008年至2009年間受全球金融海嘯的短暫影響外,幾乎無間斷地攀升,小型私人住宅單位的情況尤為突出,其售價指數自2010年起跑贏大市。進一步分析近年樓價的升勢,顯示私人住宅價格與成交量自2009年起價量齊升,直至2010年11月政府推出額外印花稅,樓市才首次出現價升量跌的現象。隨後的買家印花稅及雙倍印花稅不但未能阻止樓價進一步上升,更令成交萎縮,以成交金額少於300萬港元的單位為例,成交量由2010年全年的82,894宗大幅下跌至2014年全年的不足12,000宗。

相比回歸初期每年平均兩萬多個的私人住宅單位落成量,2004年至2013年十年間的平均落成量只有12,760個,小型單位的平均落成量更只有1,266個。樓價持續上升,成交卻有所萎縮,加上過去多年落成量低企,顯示市場上的供應難以滿足用家的置業需求。

除了政府調控樓市的措施外,金管局及香港按揭證券有限公司(按揭證券公司)亦就銀行物業按揭業務推出了多輪監管措施,以減低置業人士的借貸槓桿及物業市場對金融穩定可能造成的風險。今次研究集中探討有關監管措施對首次置業自住人士的影響。

就按揭成數而言,金管局及按揭證券公司在過去幾年分階段收緊高至低價的住宅物業按揭成數及貸款額上限,直接壓低市民的購買力。

數據顯示,在金管局及按揭證券公司的多輪監管措施下,購買價值400萬以上物業所需支付的首期金額大幅上升。在金管局的限制下,購買價值800萬的住宅物業所需支付的首期金額由2010年8月的240萬升至現時的320萬;而在按揭保險計劃下,有關首期金額更由80萬增加至320萬。在欠缺足夠首期的情況下,儘管市民的信貸記錄良好,供款能力高,也別無選擇地只能負擔較低價的物業。

監管措施亦透過壓低實際供款與收入比率,以確保在按揭利率上升時,按揭供款不會超出借款人的負擔。以一對25至34歲、月入中位數合共30,000元的夫婦為例,在金管局收緊供款與收入比率限制以前,有關上限可達60%,假設按揭利率及供款年期分別為2.15%及30年,他們的按揭貸款上限約為477萬。對比現時情況,即借款申請人的供款與收入比率在假設利率上升三個百分點的壓力測試下不能超過60%,上述夫婦的按揭貸款上限大幅減少30.9%至約330萬。

研究指出,在壓力測試下,收入較低人士主要受供款與收入比率所限,而收入較高人士雖然供款能力較強,但在欠缺足夠首期的情況下,受制於物業按揭成數限制,亦只能負擔較低價的物業。假設有意置業自住人士的儲蓄為其兩年收入,月入30,000元的貸款人士可負擔的最高物業價格由2010年8月主要監管措施剛推出時的約442萬下跌9.2%至現時的約402萬;而月入60,000元的人士,則由原先可負擔864萬的物業,下跌30.6%至600萬的物業。由此可見,現時市民可負擔的置業選擇明顯減少,當中收入較高人士購買力被壓抑的幅度更為顯著。

總括而言,物業按揭監管措施雖有助確保銀行及其客戶有充足的緩衝以應對樓價波動,但另一方面卻大幅壓抑市民的購買力。有關當局接連收緊物業按揭成數更迫使信貸記錄良好和供款能力較強的有意置業人士轉向較低價的物業,因而在一定程度上推高細價樓的價格,使市民置業更為困難。當部份人士轉投租務市場時,更會進一步推升租金,令市民(特別是低收入人士)的住屋開支負擔百上加斤。

為減低物業按揭監管措施對首次置業及換樓自住人士的影響,智經建議按揭證券公司因應他們的信貸記錄及供款能力,調整按保計劃下住宅物業價格上限和最高按揭貸款的安排。與此同時,按揭證券公司應考慮發展更多元化的按揭貸款計劃,以完善第二按揭市場、促進金融體系的穩定和協助市民置業安居。長遠而言,樓市的健康發展仍主要取決於土地和樓宇供應能否應對人口變化和工商業發展的需求。在需求殷切、供應短缺的情況下,穩定土地供應,方能更有效地解決長遠住屋問題。

詳情請參閱專題論文

 




附表

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