政策研究 | 土地房屋及基建 | 2010-06-09

長者住屋新思維



智經研究中心(智經)繼早前公布彈性退休研究報告後,今日(2010 年 6 月 9 日)發表人口老齡化的第二項競爭力專題研究,以新思維探討長者住屋的議題。

根據「長者住屋新思維」報告,香港到 2036 年時,60 歲或以上的長者人數將升至 2,739,500 人,佔總人口 32%(2006 年:15.9%),而撫養比率亦將從 2006 年的 176 增至 2036 年的 456。隨著配偶去世或子女遷出, 香港將有更多單身長者住戶。而根據統計處 2008 年的主題性住戶統計調查,70.4% 長者報稱有長期病患,需要支援服務。這反映長者未來 30 年對住屋及支援服務的需求將不斷上升。

智經主席胡定旭說:「不論經濟狀況,長者均有特定住屋需要,包括生活起居及居住環境等配套。一直以 來,香港的長者住屋政策主要透過出租公屋、政府資助房屋及殘舊私樓修葺資助等針對『福利網』內的長者。但對『福利網』以外的長者,則沒有清晰政策。」 「『福利網』以外長者的經濟狀況差別很大,當中不少是獨居或與配偶同住,並只擁有自住物業,每月收入不多。智經這次專題研究,正以這群長者為研究對象。」

智經理事暨研究小組召集人伍穎梅指出:「這次研究從競爭力角度出發,引入『社區共融』和『居家安老』 概念,朝著以社區為本的長者支援服務方向發展,減少對院舍的依賴。」

她續說:「智經提倡以政府帶動,配合非政府機構及私營機構的資源,一方面改善長者的生活質素,長遠 而言更可望減輕人口老齡化對社會帶來的負擔。」 智經就土地規劃、財務安排及設施配套等三個方向,提出長者住屋九項政策建議,具體內容如下。

土地規劃

(1) 「混合模式」概念
在大廈設計和社區層面上,均可以引進「混合模式」概念,例如父母居於設備齊全的低層單位,而子女則 住較高層單位;以及同一社區內有專供長者入住的大廈,但同時有一般格式大廈供他們的子女入住。「混合模式」概念適用於公營和私營房屋。

(2) 規劃住屋供應
土地用途規劃須反映此人口老齡化狀況。有關建議包括:
• 在市區大型公園邊緣及私人與公共屋邨周邊,加建多用途長者活動中心及支援服務設施,方便長者享 用文娛設施,實現居家安老的願景;及
• 在新界東北和西北部的綠化帶、郊野公園附近等興建低密度退休邨。

(3) 土地政策
• 有關長者的房屋土地政策應更加透明,可通過局限性投標或意向書等途徑,讓有興趣的公司或機構參 與;
• 對地價作出適當調整,以反映入住者的年齡、入息和資產審查規則;及
• 當局可考慮出售更多住宅地皮(住宅(甲類)地帶和住宅(乙類)地帶),但項目須包含一定數量專為此用 途而設的單位。

(4) 修改地契
• 鼓勵私人發展商透過旗下的「信託基金」或「基金會」的形式來發展這些物業項目;
• 不少非牟利團體擁有土地及資源,可提供長者住屋和支援服務;及
• 應有更透明的政策處理更改地契條款的申請、歸還和重新批地等(包括估值原則和補地價的計算方法)。

財務安排

根據 2008 年的主題性住戶統計調查,47.3%長者對未來的財務需要未有任何安排。同年相關調查亦指出, 逾半受訪者憂慮高昂生活費,還擔心沒有足夠儲蓄或收入維持日後生活。此外,強積金歷史還短,普通收 入員工到退休時,所得強積金款項可能不足以維持退休前的生活水平。這些資料反映長者退休後的財務需 要。智經報告內提出的其中兩項財務安排建議,即逆按揭和長者住屋保險計劃,值得社會深入探討。

(5) 逆按揭
逆按揭可幫長者套現資金,改善居住環境和應付生活所需外,又讓他們可居於原單位,直至離世或自願遷 出。涉及的本金和利息則待單位出售後償還。雖然香港暫未引入逆按揭計劃,但按揭證券公司已表明會就 逆按揭作可行性研究。智經認為,本港在引入逆按揭前,必須充份考慮市場接受程度、或然負債及政府角色等議題。

(6) 長者住屋保險
近年市場開始推出長者退休生活的理財計劃。保險業界可考慮研發長者住屋保險計劃,讓投保人供滿保單 後,有足夠資金購買類似房協「長者安居樂計劃」的「終身租約」式單位。若「終身租約」式住屋供應大 增,市場規模足以吸引銀行和保險公司發展這些住屋保險計劃。

設施配套

(7) 改裝長者住屋市場
政府可委託相關專業團體,例如香港建築師學會,研究長者住屋的設計和改裝事宜,提供各種套餐供不同 消費力的長者參考。此外,對樓齡 40 多年的樓宇來說,業主立案法團可在計劃大型維修時,把改善長者 出入的設施納入維修方案,並協助長者住戶改裝他們的單位。

(8) 協調支援服務
政府宜檢討對長者家庭提供的支援服務,著眼改善起居出入和減少在個案管理的重疊,未來亦需要研究如何改善公私營機構在住屋及支援服務上的協調,包括義務工作。

(9) 宣傳教育
持續推行宣傳教育活動,帶出社會共融的信息和技巧,並積極推廣改裝適合長者起居生活的單位對長者的好處。

伍穎梅補充:「報告的建議需要公眾充份討論,但老齡化問題日益嚴重,影響到大部份家庭的將來,應及早處理。」




附表

報告全文(只有英文版本)
報告撮要